最新物业管理制度 物业公司管理制度完整版（最新7篇）

在社会一步步向前发展的今天，接触到制度的地方越来越多，制度是国家法律、法令、政策的具体化，是人们行动的准则和依据。想必许多人都在为如何制定制度而烦恼吧，这次漂亮的小编为亲带来了7篇《最新物业管理制度 物业公司管理制度完整版》，如果对您有一些参考与帮助，请分享给最好的朋友。

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物业管理制度 物业公司管理制度完整版 篇一

1、安全管理员分早（7：00—19：00）、晚（19：00—第二天7：00）三班两运转，实行24小时全天候值班制度。 面试问题

2、安全管理员上岗必须穿着统一制服，佩带规定装备和工作牌。

3、上岗时要认真检查设备设施，认真做好“四防”（防火、防盗、防破坏、防意外）工作，发现不安全因素立即查明情况，排除险情，并及时报告主管领导，确保小区安全。

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4、熟悉本岗位任务和工作程序，执勤过程中要以敏锐的目光，注意发现可疑的人、事、物，预防案件、事故的发生，力争做到万无一失。

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5、爱护设施设备和公共财物，对小区内的一切设施、财物不得随便移动及乱用，熟悉小区消防系统及消防器材的安装位置，熟练掌握各种灭火器材的使用方法，遇到突发事件能正确进行处理。 礼仪

6、坚守岗位，提高警惕，对岗位内发生的各种情况要认真处理，并且做好记录，发现违法犯罪嫌疑人要坚决设法抓获。 礼仪

7、遇有紧急突发性重大事情，要及时向班长或主管领导请示报告。 qzm4

8、严格执行交接班制度，发现可疑情况及时报告，凡因交接不清而造成事故的，必须追究交接班双方的责任。

9、积极向业主或租客宣传遵纪守法和消防安全等治安防范知识。

1、在小区内有停车位的车主，必须持有管理处发放的停车卡，并凭卡出入小区。 面试网

2、凡无私家车位停车证的车辆，一律不得在私家车位泊车。 qzm4

3、进入小区内停放的车辆，必须停放在划定的车位内。行车通道、消防通道及非停车位禁止停车。 面试网

4、外来车辆，按零停收取停车费。 求职面试

5、凡装有易燃、易爆、剧毒物品或有污染性物品的车辆，严禁驶入住宅区。

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6、车辆停放后，驾驶员必须自觉锁好车门，关好车窗，并保持车位清洁卫生。

7、车管员必须严格执行车辆出入规定，发现可疑情况及时报告，并认真做好交接班工作，凡因交接不清而造成事故的，必须追究交接班双方的责任。

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1、按照“谁主管，谁负责”的原则，对辖区内的消防安全工作负全面领导责任。

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2、采取有效措施，认真检查、指导、督促辖区内全体人员全面落实“预防为主，防消结合”的方针，每月至少全面检查消防设施设备一次。

3、贯彻消防法规，落实消防措施，加强消防监督，宣传消防知识，组织消防演习，管好消防设施（备），增强全体人员的消防安全意识和自防自救能力。

4、熟悉辖区内的防火建筑结构和人员工作、生活环境及人员疏散通道等基本情况，掌握各种消防设施（备）的基本功能、原理及正确使用方法、灭火应急措施等知识。

5、制定重大工作计划，开展大型活动，必须拟定相应的灭火应急方案。

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6、定期检查辖区内的消防设施，组织讨论、修订、完善灭火应急方案，确保万无一失。

7、及时消除并处理火险隐患、火警投诉及有关事宜。 面试网

8、发生火灾时，在专业消防人员赶到现场之前，担任现场总指挥，协调灭火工作。

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（一）发生火警时的应急措施详见《灭火应急规程》。

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（二）执勤中遇到抢劫的处理

在执勤中遇到有公开使用暴力或其他（打、砸、抢）手段，强行掠夺或毁坏公司和业主或租客、访客财物的犯罪行为时，要切实履行安全管理职责，立即进行处理。 礼仪

1、迅速制止犯罪。要保持镇静，设法制服罪犯，并应立即发出信号，召集附近的安全管理员或群众支援。

2、若在小区内遇到犯罪分子抢劫，应立即通知关闭大门。若罪犯逃跑，又追不上时，要看清人数和衣着、面貌、身高等外貌特征，所用交通工具及其他标志等，并及时报告管理处和公安机关，可拨“110”报警。

3、有固定现场的，要保护好现场；若在运动过程中作案，没有固定现场的，对犯罪嫌疑人遗留的物品，作案工具等，应当用钳子、镊子或其他工具提取，然后放在白纸内妥善保存，交公安机关处理。切不可将安全管理人员或其他人的指纹等痕迹弄到遗留物上。 求职信息

4、访问目击群众，收集发生劫案的情况，提供给公安机关，在公安人员未勘察现场或现场勘察完毕之前，不能离开。

5、事主或在场群众如有受伤的，要尽快送医院救治，并迅速报告公安机关。

（三）发现业主或租客、访客醉酒滋事或精神病人闯入安全管理目标的处置 求职信息

醉酒者或精神病人失去了正常的理智，处于不能自控的状态，很容易造成伤害，当班安全管理员的处置方法是：

1、劝说或阻拦，让其尽快离开安全管理目标范围。

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2、采取控制和监护措施的同时，及时通知醉酒者、精神病人的家属或工作单位，让他们派人领回。 面试问题

3、酒者或精神病人有危害安全管理目标或社会安全的行为，可将其强制送交公安部门处理。 面试网

（四）执勤中发现可疑分子的处置

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安全管理员在执勤中如发现有神色慌张、行动诡秘的可疑人员时，应采取如下措施：

1、报告当班班长和管理处，并向其他区域执勤安全管理员发出信号。特殊情况还需向公安部门报告。 礼仪

2、严密跟踪观察，暗中监视，防止其进行破坏或犯罪活动。 求职信息

3、发现与公安机关通缉的在逃人员体貌特征相似者，或经盘询漏洞百出、形迹可疑者，可采取措施将其带往公安机关查处。

（五）执勤中发现业主或租客、访客斗殴时的处置

当班安全管理员在安全管理区域内发现业主或租客、访客打架、斗殴事件时必须采取如下措施：

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1、心劝导双方离开现场，缓解矛盾。确能认定属于《违反治安管理条例》行为或犯罪行为的，应及时报告公安机关，或将行为人扭送公安机关处理。

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2、提高警惕，防止坏人利用混乱之机进行破坏或偷窃活动。

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3、劝说围观群众离开，确保安全管理区域的正常治安秩序。

4、协助公安人员勘察打斗现场，收缴斗殴器械，辨认为首分子。 面试问题

（六）业主或租客、访客发生刑事或治安案件时的处置

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1、值班安全管理员应迅速报告安全管理班长和管理处，管理处应尽快向公安机关报案，及时报告公司安全部，业主或租客、访客投购保险的还应（提醒业主或租客、访客）通知承保的保险公司。

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2、当班安全管理员应根据具体情况，采取适当方法保护现场，禁止无关人员进入，以免破坏现场，影响证据的收集。 礼仪

3、抓紧时机向发现人或周围群众了解案件和事故发生、发现的经过，收集群众的反映和议论，了解更多的情况并认真做好记录。

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4、向到达现场的公安人员认真汇报案件发生情况，协助破案。

物业管理制度 物业公司管理制度完整版 篇二

现代商务楼技术含量高，管理范围广，不能只凭经验办事。要积极探索制定并不断完善一套覆盖各个方面的管理制度，使整个管理工作有章可循，有据可依，管理与服务走上科学化、制度化、规范化的轨道；要有高素质的员工队伍，高技术的管理手段，高标准的管理要求。只有这样，才能达到好的管理效果。 求职信息

商务楼的安全保卫工作很重要，它不仅涉及国家、企业和个人财产与生命安全，还涉及大量的行业、商业、部门机密。由于商务楼一般在办公时间都是开放的，所以治安管理难度大。必须加强治安防范，建立和健全各种值班制度，坚持非办公时间出入大楼的检查登记制度，坚持定期检查楼宇防盗与安全设施制度，坚持下班交接检查制度。加强前门、后门的警卫及中央监控，坚持24小时值班巡逻，力求做到万无一失。同时，应全面建立客户档案，熟悉业主、租户情况，增加沟通了解，做到时时心中有数，确保业主、租户人身和财产的安全。

由于商务楼规模大、功能多、设备复杂、人流频繁、装修量大，加之高层建筑承受风力大和易受雷击，所以火灾隐患因素多。因此，商务楼防火要求高，应特别加强对消防工作的管理。一定要教育员工、业主、租户遵守用火、用电制度，明确防火责任人，熟悉消防基本知识，掌握防火、救火基本技能；加强防范措施，定期检查、完善消防设施，落实消防措施，发现问题及时处理，消除事故隐患。 求职信息

清洁好坏是商务楼管理服务水平的重要体现，关乎大厦的形象。由于商务楼一般都采用大量质地讲究的高级装饰材料进行装饰，所以清洁难度大，专业要求高。为此要制定完善的清洁细则，明确需要清洁的地方、材料、清洁次数、检查方法等。同时要加强经常性巡视保洁，保证大堂、电梯、过道随脏随清，办公室内无杂物、灰尘，门窗干净明亮，会议室整洁，茶具清洁消毒。

设备、设施的正常运行是商务楼运作的核心。应重视对商务楼水电设施（包括高低压变电房，备用发电房，高低压电缆、电线，上下水管道等各项设施）的全面管理和维修，供水供电要有应急措施。应特别注重对电梯的保养与维修，注重对消防系统的检查、测试和对空调系统的保养、维修。要有健全的检查维修制度，要对公用设备、公共场所，如大厅、走廊、电梯间等定期检查、维修维护。对业主、租户的设备报修要及时处理，并定期检查。要做到电梯运转率不低于98%，应急发电率达到100%，消防设备完好率达到100%。

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管理就是服务。为方便客人，满足客人需要，商务楼应有配套的服务，设立服务中心。帮助业主、租户办理入伙和退房手续，解决相关问题；提供问讯、商务等各类服务，包括提供一些日常性服务，如协助接待来访客人，回复电话问讯，提供打字、传真、复印及订票服务等；提供其他可能的委托服务，如代客购物、代送快件等。

要加强与业主、租户的沟通，主动征询、听取他们对管理服务工作的意见与要求，认真接受、处理业主、租户的投诉，及时反映、解决他们提出的问题。要谨慎对待，协调好各方关系，协调配合好政府各部门的工作，还要不断改进各项管理，使各项工作指标达到同行业先进水平。 qzm4

物业管理方案 篇三

在送旧迎新之际，物业公司在回顾20xx年工作开展的基础上，总结经验，找出不足，以更加务实的态度，积极配合集团经营的战略方针，细化管理，从内 部挖掘潜力，向管理要效益，更加严格要求，加强培训，勇于面对不足，团结一心，增强大局意识、责任意识和协作意识，同心同德，努力完成工作。我们会继续发 扬敬业、奉献的精神，共同为公司的迅速发展竭心尽力。

礼仪

《孙子兵法》说：“间于天地之间，莫贵于人。”员工是企业的根本，员工素质是企业优质服务的基础。我们将把培养一支专业、高效、严格管理的服务团队 作为20xx年物业开展内部管理的基本战略，实行严格管理，善待员工的方针，开展系列的培训计划、绩效考核，推进企业文化，强化品牌意识，提高团队的凝聚 力和向心力。

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一、人事行政

人事行政工作目标：

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人员当月流动率小于 5%

人员培训覆盖率达到 100%

人员招聘到岗率达到 98% 礼仪

员工生活满意度达到 90%

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1、团队的建设在于制度化的管理，人事行政部年度首要工作是完善管理制度，细化岗位责任制，把责、权、利充分统一，落实到位。推行与之相配合的绩效 考核制度，调动员工的积极性。绩效源于执行力，执行力源于细节，人事部计划以保安部作为试点，对每个岗位提出具体的岗位职责要求，推行新的绩效考核制度， 调动员工对工作的积极性，使员工不断加强自我管理能力，明确工作标准，提高自我提升的动力并逐步推广。在各个岗位上采取绩效管理，力求在三月份全面覆盖， 以提高整体的服务水平和团队的执行力度。在有效的绩效考核制度和岗位责任制的基础上，人事行政部将加强监督的力度，对岗位的操作和执行进行有计划巡查管理。及时发现问题，及时改进。 礼仪

2、人事行政部将把提高员工素质作为部门工作的重点，制定有针对性的培训计划，以业务知识培训和企业精神相结合，坚持正面灌输，强化理念，增强员工 主人翁责任感和事业心，培养开拓进取，勇于奉献的精神。要求员工在工作中真正做到“100%业主第一”。以企业精神和宗旨作为统一员工意志，述职报告统一 行动的共同基础。在人事管理流程中，采取优胜劣汰的方针，对入职、转正的员工严格按标准把关，逐步提高员工素质，继而提高团队的整体素质。

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3、在提高管理要求的同时，更进一步关心员工生活，重视员工需求，加强员工宿舍、饭堂的管理，组织相应的员工生日活动、团队活动。重视改善员工福利，加强与员工的沟通，以多方渠道听取员工意见加以综合，并及时给予改善。 qzm4

4、效益是企业的最终目标，通过岗位责任制的落实，人事行政部将重新审核各部门、岗位人员定编的情况，避免人浮于事，以建立一支精干、高效的服务团队为目标，严格控制人事成本。 求职面试

5、行政方面，将以配合业务部门开展工作的需要为前提，积极与各部门加强沟通协调，大力配合。修正现有的工作程序，使之更标准化、规范化。及时完成 物料采购，严格管理物料的采购、使用控制流程，重视公司资产、仓库、车辆的管理，堵塞漏洞，做好把关的工作，保证公司财物、利益不受损失。

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二、客服中心 求职信息

物业管理是以服务为主，客服中心是整个物业公司的服务窗口。为此，服务中心将把服务放在第一位，坚持 “以人为本”的服务宗旨，规范管理、追求创新、至诚服务。不断提高江南世家物业价值，使物业发挥最大的使用效能。 礼仪

工作思路：

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强调成本控制意识和成本管理程序；

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强调团队的有效运作和服务流程；

强调公众服务的规范化与特约服务的个性化；

强调“以人为本”的服务理念和服务的人性化；

致力于建立与业主有良好沟通的和谐社区。 求职面试

目标设置：

客户综合满意率不低于 90%;

服务综合及时率不低于 85%; qzm4

业务技能培训 100%;

小区 面试问题

绿化完好率不低于 90%; 礼仪

绿化覆盖率不低于 60%;

管理费收费率一期逐步达到 70%;

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二期收费率达到 90%; 求职面试

生活垃圾日清率为 100%; 面试网

工作重点： 面试网

根据对20xx年的工作回顾和反思，20xx年将致力于加强规范管理、协调沟通、落实执行，以提高管理服务效能，营造和谐生活环境。 qzm4

(1)制定、完善工作手册，使员工翻开手册即可操作，如《管理规章制度及操作规程》等。使每一位员工了解工作规程，熟悉管理程序，达到规范自我、服 务业户的目的。并对员工进行定期的业务、技巧、服务意识等方面的培训，通过不断的强化学习，不断提高服务中心员工水平。尽快带领出一支业务过硬、服务意识 强的员工队伍。对进入服务中心工作的员工严格把关，定期进行考核评比，对不称职员工坚决撤换。 求职面试

(2)小区的环境管理极为重要，如何为业户创造一个良好、舒适的居住环境，是我们非常重视的问题，以往的管理经验告诉我们，保洁工作责任到人，督 导、检查、培训落实到位，才能充实发挥每个人的潜能，认真地去做好每天的保洁工作。积极宣传环保意识，使小区的环境卫生状况达到最佳状态。

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(3)根据目前的收楼情况，强化对工程维修的监管力度，与各部门积极协调配合，完成收楼任务。 求职面试

(4)对物业管理费收取率较低的现状，由于综合因素较多，将通过定期开展社区文娱活动、定期安排上门家访及问卷调查等多种渠道与业户进行沟通，听取 业户的意见。接受合理的要求及意见，采取有效措施进行相应的整改，提高管理质量；对于超出管理标准的要求，按国家及有关规定向业主耐心解释，并加强对物业 管理行业的政策宣传，以转变以往固有的观念，争取业主的理解，对经解释无效拒交管理费的业户，将通过法律途径解决，使管理工作得以顺利开展。

(5)加强社区文化的建设，建立与业主的良好沟通，共建和谐社区。 求职信息

(6)协助成立业主委员会筹备小组，实行业主自治，共同管理。

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三、工程维修

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四、保安部

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保安部针对20xx年总结和分析工作情况，继续坚持以固强补弱和狠抓落实为中心，以做好安全和服务工作为前提，搞好团队建设。结合公司的发展需要和管理方向，做好小区的全面安防工作，保证人、财、物的安全，配合客服，加强对小区的巡查，提高整体管理水平。 面试问题

工作目标 礼仪

住客及公司综合满意度 95%;

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无因管理责任事故率 0;

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新员工岗前培训率 100%; 面试问题

不合格项整改率 100%;

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员工流动率≤20%(不包括非正常流动率);

突发事件快速反应率为 98%; 面试问题

非正常投诉率低于 2%。

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并全力配合做好二期水乡别墅外售和收楼工作及本部相关工作事项的接管，同时全面做好二期有关工作的服务和管理，树立保安队伍的形象。

2、 做好元旦、春节期间小区各项安防工作，节日前小区安全大检查，由主管领导负责；同时落实好春节期间主管领导巡查和值班；明确强调放假不放制度；组织和安排 好春节期间部门员工的业余娱乐活动。随着本部人员增加和三期宿舍篮球场地的修复完工，拟成立物业公司篮球队，既可丰富员工业余生活，又可为公司联谊公关比 赛做好准备。 面试问题

3、 保安部将于1月份开展为业主或客人优质服务月活动，体现保安队伍的服务意识和服务热情，同时建立良好的口碑。

礼仪

4、 做好一二期智能化系统投入使用的前期准备工作，建立和完善智能化系统的使用和管理制度，及时进行智能化系统操作规范培训，逐步改变完全靠“人防”的管理模式。同时设专人负责在监控中心上岗，保证小区24小时的监督和管理，提高安防标准。 求职面试

5、 针对一、二期消防设备设施的分布和配备情况，更进一步完善设备设施管理和使用运作培训，同时加强日常消防培训和突发事件处理演练。根据实际情况将小区日常 安全管理注意事项、家居与森林防火、突发事件处理方法等安防常识制作后派发业主，提高安防意识的宣传和群防群治工作。 面试问题

6、 做好人员的培养和储备工作。对保安员管理方向是力求转型和建设成为强有力综合型的队伍。结合保安职业特性，在年初人员流动高峰期前做好人员安抚工作，加强与人才市场、部队和保安学校的联系，做好人员补充储备工作。全年退伍军人占总 人数比例为75%，其它占比例为25%(保安学校、警校、武校人员)。发挥和利用现有人力创造最大价值，做好物业公司排头服务部门。 礼仪

7、 加强骨干队伍的建设，拓宽员工知识面，条件允许组织骨干参观兄弟单位学习，查找自身问题，提高整体素质和层次，(骨干队伍)使用原则为能者上、庸者让，每季度开展工作自评，部门上半年工作总结时工作述职。 面试网

五、会所经营 面试网

20xx年上半年将继续以服务为先、效益为本的经营方针，积极配合营销及客服工作的开展。采取灵活的经营手法，推出更贴身的服务，把会所经营做到推陈出 新。在内部管理上，加强本部门各经营点的协调合作性，着力增强和提升员工工作技能和服务意识，最大限度地调动人员的积极性、创造性；切实加强餐厅出品管理 工作，在饮食出品上不断推陈出新，做好小区配套服务工作的开展。

工作目标 面试问题

力争半年创收3万元； 求职信息

六、财务管理

围绕集团发展战略和财务年度工作目标，促进效益增长，完善财务管理体系，加强资金、资产、成本、采购价格的管理和控制。在把服务放在第一位的同时，建立规 范的账务管理，积极配合业务部门工作的开展，加快科耐物业管理软件的投入使用。为全面完成物业的各项工作指标和工作任务，制定物业财务部20xx年上半年工作 计划如下：

工作目标：

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服务满意度90%; 面试问题

控制亏损在20万元以内；

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建立君华物业成本库； 求职信息

1、物业财务部在集团财务中心的统一指导下， 根据物业公司财务管理制度，结合物业财务工作的实际情况，建立一套详细完整的成本库，合理的进行成本控制， 及时准确地向管理层提供最真实的财务数据。 求职信息

2、负责公司资金计划的制定与跟踪对比，管理台帐的登记与财务状况分析，并向管理层提供财务报告，进行成本分析，提出相关的建议，力争控制半年亏损额在20万以内。 礼仪

3、以服务为宗旨，与客服中心一起做好管理费的收缴工作。对于前期欠费的业主要与客服中心配合，一起商定催缴的办法，争取催缴率达到30%。把物业公司的收费工作推向一个新的台阶。

4、负责各种款项的审核，规范财务付款审核程序，进行新的财务制度的培训。主要是对物业公司各部门负责人及本部门员工组织一起学习新的财务制度，对以前修改的部分要进行重点的讲解，新的制度实施后，要严格按照制度执行。财务部门进行监督把关。 求职面试

5、完成20xx年的年终财务总结，进行财务状况分析，编制财务报告。并且根据各部门提供的数据编制20xx年上半年资金计划，上报集团资金计划部，根据集团批准的资金计划，合理安排物业公司20xx年上半年每个月的资金，并与各部门协商对一些付款计划进行相应的调整。 面试问题

物业管理措施 篇四

我司学习了泉州市规划建设局关于印发《泉州市物业服务企业考核暂行规定》的通知后，根据考核表的考核项目和内容，在规定的时间内完成自查，发现我物业公司工作中存在不足之处： 面试网

一、保安服务方面：治安管理较松散，生人随俚就能进出小区，保安员服务素质较低：

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二、车辆管理方面：车辆乱停乱放时有出现：

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三、环境卫生清洁方面不到位： qzm4

四、其他方面： 礼仪

针对以上不足之处，提出整改措施如下：

一、保安服务方面 求职信息

1.围绕提高保安的责任心问题，加强培训教肓，结合工作考评，考评不合格进行劝退；

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2.对个别年龄偏大的逐步进行调整，新进保安限至40岁以下；

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3.夜间由每小时巡查改为每半小时巡查一次，对重点部位实行不间断巡查，如车库，楼道 及小区四周； 面试网

4.在提高责任心的同时，加强对保安的监督，对晚间保安的值勤情况每周进行一次查岗，对责任心不强者及时进行处罚或辞退；

5. 门岗对外来人员 的电动车一律禁止进入小区，同时对外来人员、材料、工具及车辆严格询问登记，做到凭证出入。二、车辆管理方面1、于8月20日前落实机动车停车的管理方案，制定路面停车和地下车场停车的办法及服务收费标准，于8月中旬实施车辆的有效管理。 礼仪

2、开设电动车充电和停车收费车库，设施己经到位，与此同时

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开设临时非机动车车库，方便临时停车和临时充电。 qzm4

3、做 好停车管理的告示宣传 ，於8月20日起，对各楼道 公共出入囗的电动车，自行车逐一进劝告 和清理，确保环境整洁有序。

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三、加强环境卫生清洁方面

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1、加强对保洁人员的业务培训，严格环境卫生日检工作，及时发现死角和清理死角，对不负责任的保洁员及时进行辞退。2、装修垃圾做到及时清理，管理员提高对装修现场的巡查力度，对垃圾乱堆乱放的行为及时进行教育与整改。

3、对地下车库进行全面清扫，12月份正式聘用车库保洁员，实施车辆和保洁的规范管理。

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4、小区楼道墙面太脏问题，将组织一次全面检查，对污迹严重的状况及时进行整改，由于目前处在装修高峰期，大面积墙面整改需要暂缓，等到装修完工80%之后，会对楼梯墙面进行一次统一整改。四、其他方面 面试问题

1、门禁刷卡系统已经进行整改，对小区整个安防系统，管理处于8月份进行一次全面检查，对于业主报出的增加监控布点问题，将会同开发单位和施工单位，对小区监控布点进行合理化探讨，在不侵犯业主隐私的情况下，可合理增加监控。

2、手机信号覆盖，已和移动公司进行沟通，具体细节在进度中。目前信号覆盖已经完工。 面试网

3、小区晚间照明问题，已经延长晚间照明的时间，景观灯实行部分增开，确保一定光亮。随着住户的增多，管理处会不断进行晚间照明的调节，由于公共照明能耗不例入目前的物业收费内，本着为业主的利益考虑，管理处在交房入住时没有预收能耗费，准备试运作半年至一年再根据能耗消费的情况考虑，其目的也是尽量为业主节省开支。

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江夏丽景物业管现处 qzm4

20xx年9月11日

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物业的管理制度 篇五

第一章 总 则 礼仪

第一条 目的 求职面试

建立健全物业保安服务规章制度，预防、维护样板范示区的人身及财产安全及公共设备设施的安全。保障辖区的正常工作和生活秩序。

第二条 适用范围： qzm4

适用于本公司所管辖的区域

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第二章岗位职责 礼仪

第三条 保安队长岗位职责

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（一）熟悉各岗位防范情况，了解各岗位治安动态，对队内的工作进行合理安排，对何处设岗，加岗提出建议，对队里每一个保安员的工作能力以及工作状况要做到心中有数。

（二）上岗前集合本班队伍，检查着装。仪容、佩带值勤标志、检查保安员装备完好程度，按岗位要求上岗值勤。 求职面试

（三）负责对各岗位保安员交接班工作进行检查、监督。 面试问题

（四）工作时负责各岗位之间的协调工作，工作中，以身作则，起好带头作用，负责检查岗位上岗情况，岗位发生事件队员处理不了的问题，由队长妥当处理。 面试问题

（五）对违反《保安员条例》工作不负责任且无组织、无纪律的保安员，按情节轻重给与批评教育，同时上报总经办并做好记录。

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（六）熟悉本队情况，了解队员的思想，搞好队员上岗前的业务指导。 面试网

（七）对部门领导的工作指令要绝对服从和支持，提倡给公司提出合理化建议，维护正常的生活秩序，培养良好的作风，不定时召开工作会，总结经验教训，布置下一步工作。

（八）写好值班记录，对重大治安状况要及时报告，负责检查落实工地、样板示范区、临建办公区域的防火安全。 礼仪

（九）队长对本队内工作负责。

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第四条 保安员岗位职责 求职面试

（一）保护服务单位的财产安全，维护服务场所的正常秩序。

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（二）保护服务区内发生的刑事、治安案件或者灾害事故现场。维护现场秩序。 礼仪

（四）把现行违法犯罪嫌疑人员扭送公安机关或保安组织。

（五）做好服务区域内的防火、防盗、防破坏、防治安灾害事故等安全防范工作。

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（六）严格遵守辖区内各项管理规章制度，公司未公开的事，要严格保密，不得在其他人员及客户面前谈论内部情况。 求职信息

（七）与客户交往只限于服务性礼节，不能过于亲近，未经组织许可不得同任何客户有其他来往。

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（八）不准以工作之变的任何方式，向客户索要钱物、小费或提供违法之便。 求职面试

（九）不准私自接受客人赠送的物品，如谢绝不了应及时报告，一切赠品一律上缴。 求职信息

（十)不准参与客户(业主）或其他任何违法乱纪得行为。

（十一）保安员拾到任何物品、钱财都应上交公司。 qzm4

（十二）保安员上班必须着整洁的工作服，佩带值勤标志，不准留长发、胡须、指甲。

（十三）有事必须先请假，不准用电话请假，他人代假，不得无故拖延、拒绝或终止工作。

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（十四）保安员的工作期间，非自身受到侵害时不得使用警具，更不能超限度使用。 礼仪

（十五）尊敬领导、团结同事、礼貌的对待每位业主，树立良好的保安员形象，不论在何种情况下，不准先动手打人。

礼仪

（十六）上班时不准带与工作无关的物品上岗，各岗位配发用品须妥善保管，损坏按价赔偿。

礼仪

（十七）对任何记录及投诉必须做到及时、准确、实事求是上报。任何人不得隐瞒、涂改、撕毁假造，更不能利用职务之便报复他人。 求职面试

（十八）上班期间，喝水和上洗手间不得超过十五分钟，换班吃饭不得超过六十分钟，每班次十二小时。

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（十九）熟悉业务，记牢有关电话号码、联络信号，处理事故程序，发生火警、盗警或其他突发事件，要及时上报，听从指挥，各岗位要密切配合，参加抢救或缉拿等工作。

（二十）要认真学习有关知识，增加法制观念，要有高度的事业心和责任感，积极的制止违法犯罪行为。

礼仪

（二十一）协助调解住户之间的纠纷。

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（二十二）讲文明礼貌，教育住户遵守住宅区的各种规定，共同搞好住宅区治安管理，班前不准喝酒，严格执行保安员职责。

第五条 巡逻岗位职责

求职信息

（一)当值班巡逻员要认真对所辖区域、楼层进行仔细巡查，发现可疑人或事，要礼貌查询或做好监控，但不能无故进入业主(用户）房内。

（二）检查治安、防火、防盗等情况，发现问题及时处理，并做好记录。 qzm4

（三）检查消防设备、设施是否完好，机房门、电井门等是否有损坏和关闭，如无关闭，应将其关闭。

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（四）检查走廊、消防楼梯等疏散通道是否畅通，公用通道灯光是否有熄灭现象。

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（五）检查电器开关、水笼头、门窗是否关好，若无，请随手关好。

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（六)制止业主(用户）在走廊燃烧香纸，随时查看装修队、施工队是否违章装修或违章施工。 求职信息

（七）负责巡逻区域的车辆安全，绿化带是否践踏，以及公共设施是否被人损坏等。

礼仪

（八）巡查人员每天都对巡查内容进行登记，属于损坏或不能处理的问题，及时报告队长，队长在每天或工作例会时交与管理处处理。

第三章 管理制度

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第六条 门卫制度 礼仪

（一）保安人员在必要时，查询进入小区的陌生人，并向业主解释，以加强小区内治安管理，若有失敬及不便，敬请谅解。

（二）本小区按规定严格禁止闲杂人员进入小区，严禁小摊小贩进入小区叫买叫卖。严禁废品收购人员及可疑人员进入小区，实行24小时保安巡逻和电子监控，外来人员进入小区实行登记制度，亲友来访须经住户同意方可进入小区。 qzm4

（三）为保护小区住户家庭财产安全，住户从小区搬出物品时，须请业主到物业办公室办理放行手续并领取物品出入证，非小区住户人员携带贵重物品进出需要出示票据和登记，对未办理物品放出手续或未登记者，值勤人员有权利拒绝放行。 礼仪

（四)严格落实对外来人员、车辆进行查询，非住户机动车辆(除消防、救护、执行公务警车、清洁和特许的车辆外）其它车辆未经许可一律不准驶入住宅小区。

（五）装修人员和临时人员必须办理出入证，由住户作保证，拉运装修材料的车辆白天必须由业主引领进入，夜间不的进入，大件物品必须有出门证可放行。 求职面试

（六）门卫室是小区的窗口，是保安的主要岗位，保安员要认真行职责，对出入小区的人、车辆进行查询、登记、管理，并做好值班日志、监控巡更、交接班记录等，严禁外来车辆和出租车进入小区，保安门卫人员应该尽忠职守，坚守岗位，确保安全，不得睡岗，不得在岗期间吃零食，阅读与工作无关的书籍。 面试网

第七条 交接班制度

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（一）队长提前15分钟集合全队人员，清点人数，整理着装，队长要简单扼要交待上岗工作，提出注意事项，队员对待的相关内容清楚后方可上岗。 面试问题

（二）队长带队到各岗位，接岗人员距下岗人员1.5米处，立正敬礼进行交接，认真查看上一斑记录，听取上班值勤情况的报告。检查通讯器材和岗位上的各种设备，物品是否齐全、完好，对上班遗留问题，及时向队里汇报。 qzm4

（三）交接清楚后，在30分钟内巡查完各岗位，对上一班遗留问题及时了解清楚，掌握情况后逐一进行处理。

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第八条 请销假制度

求职信息

（一)请假人需书面申请(写请假条）经批准后方可外出。

（二）请假条应注明外出事由、外出、归队时间，经队长确认签字。 求职面试

（三）不按时归队或不经批准私自外出者按旷工处理。 qzm4

（四）旷工一次扣除当天工资，另罚款三十元。

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（五）队员外出每天只限一人次，由队长安排，超过比例由公司批准。

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（六）特殊情况需要延长请假时间向队长/公司电话申请。

（七）队员外出未按时上班的，队长、公司都有权做出处理。 求职面试

（八）队员私自不请假，一经发现将严肃处理，由此造成的损失由自己承担。 求职面试

第九条 考勤制度 礼仪

（一）保安员实行24小时制，两班倒制，分白班夜班，每班12小时，每周日转换班次。

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（二）上班时间白班：早7点——晚7点，早班中午吃饭一小时，11—12点。下午下班后用餐。上班期间不得擅离职守。 求职面试

（三)保安员工资现执行标准，基本工作 元，全勤奖 元，电话费 元，(工龄工资满一年，每月 元依次类推、待定）。

（四）按时上下班。无迟到、早退全月出勤30分，无故迟到、早退一次扣1分，及每分1元，迟到，早退累计10次以上，扣完本项分数及扣发全勤奖。请事假一天扣2分，请病假一天扣5分。请事假1天，病假3天以上，扣全月出勤分值。旷工一天取消当月出勤分值。

第十条 学习训练 礼仪

（一）坚持每星期二、四下午学习，内容以《保安工作条令》、《管理工作细则》和消防知识为主，每月进行一次考核。

（二）坚持每周五晚上召开全队例会，对本周工作小评，对下一周工作进行安排。

（三）坚持每天和队长联系，听取班长工作汇报和意见。

第十一条 奖励制度

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（一）对保安队工作提出合理化建议，被采用并有一定成效的。

（二）在工作中一贯忠于职守，积极负责，遵守工作细则及各项规章制度的。

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（三）工作中秉公办事，廉洁奉公，遵守纪律，坚持原则，严格抚行职责，完成任务出色的。

（四）在值勤中及时发现火险，火情等事故苗头，并及时果断处理的。 面试问题

（五）积极参加训练、学习培训及工作的。 qzm4

（六）积极配合班长做好各项工作，内务卫生评比优胜者，当月评比无扣分、被评为标兵的。 qzm4

（七）在工作中遇到违法犯罪分子敢于斗争，机制灵活，舍己为人或好人好事表现突出的。 qzm4

（八）其他应给与奖励。 求职信息

第十二条 奖励方式

求职信息

口头表扬，物资表扬、报公司表扬。

第十三条 处罚制度

（一）无故迟到、早退10分钟或10分钟以上分别扣2分，30分钟为矿工。 面试问题

（二）当班时仪容不整，未按规定着装，服装不整洁，未佩带工号牌扣1分。

（三）当班时间睡觉和脱岗、串岗、坐岗、做与值勤无关的事，不足10分钟且未造成损失者，扣2分，超过10分钟或造成损失的另作处理‘

礼仪

（四）交接班手续不全，未按规定交接班的，交代不清的且未造成损失的，扣1分。造成损失的另作处理。 礼仪

（五)当班期间，服务意识差，态度不好，文明礼貌不够的，遭业主(用户）合理投诉的，扣2分，情节严重的另作处理。 面试网

（六）巡逻或上班不认真，不按规定签到巡查的且未造成损失的，扣3分，造成损失的另作处理。 面试问题

（七）违反保卫员职责规定其他内容的，且情况轻微的，扣2分。

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（八）公司领导不定期检查发现问题的，将严肃处理。

（九）违反1—8条两次或两次以上的，由保卫部按规定做出相应的处理。

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（十）无故不参加训练、学习、培训者，扣2分。

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（十一）无故迟到、早退者，扣2分。

（十二）学习、训练时不认真，态度不端正，不听从指挥，故意捣乱者扣3分，视情节轻微重屡教不改的另作处理。 求职面试

（十三）训练、学习业务考核不合格或达不到要求两次者，每次扣2分。 礼仪

（十四）违反其他学习、训练制度的，由保安部做出处理。

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（十五）违反以上条款扣分两次以上者，保安部另做处理。 求职面试

注： 对违反公司规定的其他制度，及处罚条令中其他项目的，按公司规定进行处理。

第十四条 处罚方式

书面警告、扣分、其它处理。

注：奖惩制度与考核标准分值有冲突不统一时，取两者平均分值做依据。 求职面试

第四章 安保器材使用管理规定 求职面试

第十五条 保安员警用器材

（一）保证对讲机警用器材功能完好，使用正常，由专人统一领用、配发、送检、保养。

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（二）对讲机只能提供部门管理者，当值班上班人员使用，严禁用作其它用途，特殊情况由保安负责人同意方可； qzm4

（三）对讲机严格规定频率，严禁保安员、干部私自拆乱调频率，否则按违纪处理； 面试问题

（四)对讲机电池充电6小时以上可使用，充电时间不能超过12小时，交班时要用布擦拭机身，并将音量调到适当(清晰听到）位置；

（五）保安员交接班时，应做好对讲机交接验收工作，发现问题应做好记录，并及时报告部门负责人；

（六）专人领用对讲机自行负责维护保养；

（七）保安员要爱护使用警棍，严禁使用警棍嬉戏打闹，或给他人玩耍；

（八）警棍只能提供保安员紧急情况下防卫使用，非值班、执勤人员严禁佩戴和使用。 礼仪

（九）警棍提供给他人使用，无特殊情况或保安负责人批准的，严禁携带警棍外出，一切责任由提供者负责； 求职信息

（十）保安员要爱护使用手电筒、雨衣、雨鞋，非晚间或下雨时不得使用，严禁将雨衣，手电筒，电池占为己用； 求职信息

（十一）对雨天用过的雨衣、雨鞋要及时用抹布擦拭干净并折叠整齐后交当班负责人保管，对使用完毕的手电要用布擦拭干净并将电池抠出；

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（十二）交班时对对讲机、警棍、雨衣、手电筒、雨鞋进行检查后，是否完好或正常，并记录在《保安员值班记录》上，发现问题及时报告部门负责人； 求职信息

第十六条 保安员服装使用规定 qzm4

（一）保安员服装冬季、夏季制服使用期限均为2年； 求职信息

（二）帽子、领带、精神带、肩章、臂章等佩戴使用期限为2年； 求职信息

（三）保安人员对服装，应爱护妥善保管，如发生遗失和非因工作造成的破损应按折旧缴纳折旧费，因救灾、抢险、擒罪犯等造成的破损可视破损程度进行更换； 礼仪

（四）保安人员入职时，收取服装押金，但因个人原因提出辞职或因工作表现违反公司规定被辞退的、应扣减服装折旧费用； 面试问题

（五)保安人员入职服务不到6个月(含六个月）离职时，扣回服装费用80%，服务满6个月，不满12个月时，扣回服装费用60%，超过一年减免服装折旧费用；

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（六）试用期间不符合用人标准被辞退或在工作期间违反管理规定的要按上述标准办理。因公司经营管理发生变化缩减保安辞退人员，不收取服装折旧费用，但旧装应交回公司；

（七）扣回的服装费从保安人员辞职的结算费中扣取；

（八）服务时间从试用期入职之日开始计算； 求职信息

（九）服装折旧费应由行政人事部计算结算工资时，负责扣减并通知财务发放清算工资； 礼仪

（十）冬季进入公司的保安，4月1日前配发夏装，夏季进入公司的保安人员10月1日前配发冬装； 面试问题

（十一）保安服不得与便服混穿，不同季节的保安服不得混穿；

（十二）按规定佩戴帽徽，肩章，领花，袖章等标志不同制服标志不得混戴，不得佩戴，系挂与保安员身份或执勤员的标志，物品； 礼仪

（十三）冬装（制服尼）一套（求职面试网★）120元，普通白衬衣30元，领带（拉链式）8元，夏季一套98元配（佩饰男69.6元女79.6元）精神带12元，男式贝雷帽连帽徽43元，女式卷沿帽53元，臂章6元肩章（一对）8.6元； 求职信息

第五章 保安员对紧急情况处理程序

第十七条 突发事件的处理程序

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凡遇突发事件（指火警、凶杀、抢劫、勒索、打架、闹事、伤亡或重大纠纷等），必须保持冷静，立即采取措施，并报告当值主任。 求职信息

（一）火警

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1、如发现火情，保安员应迅速赶到现场，立即报告消防控制中心及管理处负责人，保安员(班)组织人员扑救，同时根据火灾现场情况，拨打报警电话，并立即报告管理处主任、相关部门负责人、公司总经理。

2、迅速封闭现场，尽快疏散业主（用户）或其他人员。 礼仪

3、如有发现罪犯要奋力擒拿。尽可能利用一切消防设备控制灾情直到扑灭。

4、为警察和消防车辆安排好进出口路线，登记抵达时间、人员、数量、灭火时间。

5、火灾扑灭后，要继续保护现场，劝说周围群众离开现场。 求职面试

6、尽可能地阻止记者拍摄有损辖区声誉的照片或录像。 面试网

7、事后应协助公司及有关部门查找火灾的原因。

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（二）谋杀 qzm4

1、全体保安队应以辖区及业主（用户）的生命财产为己任，如发现谋杀案应立即报告保安队长、管理处主任或相关部门负责人及公安机关。

2、维护现场，劝令闲人迅速离开，等待警察和医生到来。

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3、阻止一切无关人员进入现场，并且保护好现场。

4、如发现凶手要奋力擒拿。 面试问题

5、权利协助警察的工作，如有目击提供或传闻证据在握，在管理处主任或相关负责人的同意后可提供有关人员资料。 求职面试

6、不要干预事件现场，记录一切细节，包括发现时间、目击证人等。

7、技巧地阻止记者拍摄有关损害辖区声誉的照片。 礼仪

8、在停车场安排好有关单位车辆停放，登记有关人员姓名、单位、车牌号码及抵达时间。 求职面试

9、如公安机关提取被害者的财务，保安员有权要求其给予清单的复印件本，若被害人及亲属问及，可予恰当答复。

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10、保安队长须书面报告管理处领导，有关事件的过程及处理情况。 qzm4

（三）打劫

1、在辖区范围内，如抢劫者携带武器，保安员应迅速报告保安队长、管理处主任或相关部门负责人及公安机关。 礼仪

2、发现抢劫者配有汽车或摩托车应：记录下车牌号码、颜色、车辆型号、人数及性别，当其逃跑时，应紧紧跟踪，详细记录一切情况。 求职信息

3、保安员要保持清醒头脑，注意观察抢劫者的面貌、衣着及明显特征，看准时机奋力擒拿罪犯。 面试问题

4、警察抵达后要全力协助进行搜查，对犯罪分子留下的一切物品不要移动，并保护好现场。 求职面试

5、劝令围观者迅速离开，给警车或救护车安排正常路线。

6、保安员应联系救护车及时将业主（用户）送往医院。

7、保安队主管（队长）就全部事件过程书面呈报管理处主任或相关部门负责人。 求职信息

（四）殴打暴力事件的处理程序 求职面试

1、处理斗殴等暴力事件应保持客观、克制的态度，除非正当防卫，一般情况下应尽量避免与人发生武力冲突或争吵。

2、巡查发现或接报有斗殴等暴力事件，应马上用对讲机、消防电话或其他最快的方式报告大厦保安中心，简要说明现场的情况（地点、人数、斗殴程度、有无使用武器等）。如能处理的，即时处理；否则监视现场，等待保安中心的指令。

3、保安中心接报后视情况派适当数量的保安员立即到场制止，将肇事者带往保安中心接受调查。如场面无法控制，应尽快报派出所。

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4、斗殴事件中如大厦的财产或人员受到损害，应拍照、保护现场，并留下目击者、扣下肇事者，作详细调查以明确责任和落实赔偿。 qzm4

5、如涉及刑事责任，应交派出所立案处理。 礼仪

6、事件中如有人员受伤要及时组织抢救，并尽快送往医院。 面试问题

（五）盗窃等破坏事件的处理程序

面试问题

1、巡查发现或接报大厦内有人盗窃，应马上抓获现场嫌疑人。如力量不够，用对讲机、消防电话或其他方式尽快报告大厦保安中心，简单说明现场情况，并监视现场等待保安中心的指令。 求职面试

2、保安中心接报后，应迅速派适当数量的保安人员到场制止，设法抓获肇事者，带往保安中心调查处理。

3、事件中如有财产或人员受到损害，应拍照或录像，并保护现场，留下目击者，做详细调查，以明确责任、落实赔偿。 求职信息

4、如涉及刑事责任，应交派出所立案处理。

第六章 保安员的礼仪规范及文明用语

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（一）保安员的礼仪

1、概述：保安礼仪是保安员文明行为的道德规范与标准，是保安员的生活行为规范与待人处事的准则，是对保安的义务、仪表、言谈举止、待人、接物等方面的具体规定。是保安员道德品质、文化素质、文化素养，教养良知等精神内涵的外在表现。它不仅是衡量保安员道德水准高低和修养程度的尺度而且也是衡量保安队伍精神文明建设的重要标志。所以保安礼仪不仅代表保安员的个人形象，更代表保安部队伍的整体形象，是保安服务业赢得声誉和客户信赖的具体条件。

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2、特点

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（1）保安礼仪以个人为支点。 礼仪

（2）保安礼仪以尊敬为原则。 面试网

（3）保安礼仪以修养为基础。

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（4）保安礼仪以美好为目标。 求职面试

（5）保安礼仪以长远为方针。 面试网

3、保安员的行为举止 面试问题

保安员的行为举止体现的是保安的精神风貌和素质修养，也是保安人员职业道德规范的具体要求： 面试网

（1）值勤中与人交谈时，态度要和善语气要亲切，言辞要得体，给人以礼貌表示。

（2）坐姿大方，在执勤中，坐姿要舒展、自然大方。

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（3）站姿端正，站立值勤时，应收腹、直腰、挺胸、双肩稍后放平，双肩自然下垂，保持身体端正，给出人一种轻松自然的感觉，体现出保安的雄姿。

（4）行走稳健，行走时，身体要直立，抬头挺胸，平视前方，两腿有节奏地交替向前迈进，步伐应自然稳健。

（5）谈话自然，保安员无论在任何场合谈话中，态度要诚恳大方，亲切自然，语辞平和，问候用礼貌语言。 求职信息

4、保安员的仪容卫生

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（1）服装要整洁，穿着要合体、衣领、袖口要保持干净，不要将袖口、裤腿卷起来，衬衣下摆不外露。不得披衣、敞怀，保安制服和便服不得混穿。

礼仪

（2）上岗执勤着装规范，执勤时必须按规定着保安制服，佩戴好武装带、防止器械以及帽徽、肩章、领花、胸卡；要扣好领扣和领钩；如穿开领制服，必须内穿衬衣，打好领带。着制服时不得戴耳环、项链、戒指等饰物，不得描眉，涂口红、擦胭脂、染指甲。 qzm4

（3）注意个人卫生，头发要勤梳理，不准留大包头、大鬓角和长发、胡须、指甲要经常修剪。遵守社会公德，养成良好卫生习惯、不乱扔烟头、果皮、纸屑，不随地吐痰及倒剩菜饭、脏水，不要在执勤时擦鼻涕，刷牙齿，脱鞋袜，吃东西、吸烟，不要在烟火禁止和公共场所吸烟。 求职面试

（二）物业管理常用的礼貌用语

礼仪

1、见面语：“早上好”、“下午好”、“晚上好”、“您好”、“很高兴认识您”、“请多指教”、“请多关照”等； 求职信息

2、感谢语：“谢谢”、“劳驾了”、“让您费心了”、“实在过意不去”、“麻烦您”、“感谢您的帮助”等 qzm4

3、致歉语：打扰对方或向对方致歉：“对不起”、“请原谅”、“很抱歉”、“请稍等”、“请多包涵”等 求职面试

4、接受对方致谢致歉时：“别客气”、“不用谢”、“没关系”、“请不要放在心上”等

礼仪

5、告别语：“再见”、“欢迎再来”、“祝您一路顺风”、“请再来”等

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6、忌用语：“喂”、“不知道”、“笨蛋”、“你不懂”、“你能死了”、“狗屁不通”、“猪脑袋”等。 礼仪

7、接听电话时：“您好，__理处；请问有什么可以帮您的吗？”“请问您贵姓？”当听不清楚对方说的话时：“对不起先生，您刚才讲的问题我没有听清楚，请您重述一遍好吗？”

“先生，您还有别的事吗？”“对不起，先生，我把您刚才说的再复述一遍，看妥不妥当？您能听清楚吗？谢谢您，再见。”

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8、当对方要找的人不在时：“对不起，他不在，有什么事情需要我转告他吗？谢谢您，再见。” 求职信息

9、用户电话投诉时：“您好！__业管理服务处。请问您是哪户的业主（哪家公司）？先生，请问您贵姓？请告诉我详情，好吗？对不起，先生，我立即处理这个问题，大约在__间给您答复。请问怎样与您联系？您放心，我们会立即采取措施，使您满意。很抱歉，给您添麻烦了。谢谢您的意见。”

10、用户来访投诉时：“先生，您好！请问我能帮您什么忙吗？先生，请问您贵姓？您能把详细情况告诉我吗？对不起，给您添麻烦了。”

如职权能力不能解决时：“对不起，先生，您反映的问题由于某种原因暂时无法解决，我会把您的情况向公司领导反映，尽快给您一个满意的答复。”

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11、当投诉不能立即处理时：“对不起，让您久等了，我会马上把您的意见反馈到有关部门处理，大约在__间内给您一个答复。请您放心。谢谢您的意见。” 求职面试

（三）保安员的考核标准

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1、目的

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为进一步强化物业小区保安队伍的管理机制，加大对保安队员的考核力度，不断提高保安服务质量和服务水平，以确保各项工作的顺利进行，结合辖区内物业小区保安服务的特点、任务、职责，特制定以下考核细则。 求职信息

2、考核办法 面试问题

（1）物业小区保安队伍的管理工作，结合居住小区的实际情况，严格考核。

（2）考核实施实行扣分罚款制。

（3）在考核中，对于违反考核细则规定的内容，每扣1分，罚款1元，并在本人当月工资中扣除。

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（4）考核实施采取定期考核，随时抽查的办法，对于发现的违纪违章现象，由考核人员填写扣分、罚款通知单，并由部门主管负责人签字确认，送交财务，实施扣款。 求职信息

（5）保安员在工作中，对于超出违反考核细则规定以外的条款，按保安有关规定处理

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（6）对于保安员违反考核规定，罚款资金由财务专门账目单独保管，此项罚款资金用于奖励工作突出有贡献的保安人员的奖励。

3、考核内容及扣分标准。

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（1）不按规定时间上下班，每迟到、早退一次各扣2分；

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（2）不请假、无故矿工扣4分；并扣除当天工资，三次以上者予以辞退； 礼仪

（3）在交接班过程中，不按规定面对面实地交接，而进行信誉交接的每人各扣3分； 礼仪

（4）交接班记录簿不按规定认真填写，乱画字迹不工整，违者扣2分； 礼仪

（5）对于保安器具，如警棒、电筒以及日常办公用品随意损坏，丢失、除按价赔偿外，损坏丢失者扣4分： qzm4

（6）在执岗过程中不按工作程序巡视，发生一次扣4分；

（7）不按规定时间巡视，巡视时间次数与巡视记录等填写不符，每人各扣3分； 面试问题

（8）在当班中不请示，随意脱岗，办私事扣5分，累计三次以上者予以辞退；

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（9）在值班中，执勤室内务不整洁，物品不按要求摆放，当班者每人各扣2分；

（10）在执岗中形象不佳，不按规定着装，保安服与便服混穿，发生一次扣3分；

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（11）严格认真执行文明用语，礼貌待人的保安用语规范规定，不按规定用语，每发生一次扣2分；

（12）认真牢记保安执勤纪律“八不准”，对于违反其中任何一项，分别根据情节扣4 ～10分，严重者清除保安队； 求职信息

（13）在巡逻执勤中，严格落实“保安员巡逻工作规程”，不按保安员巡逻工作规程执行的，每违反一项扣3分；

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（14）在巡逻中列队不整齐，仪表不端正，形象不佳每人扣1分；

（15）在当班中带酒气上岗扣5分； 求职信息

（16）当班中饮酒扣l0分，并予以辞退；

（17）在当班执岗中，对于发生的问题，按有关规定不及时上报的扣4分； 面试网

（18）对于公司、物业小区组织的公益性活动，以及公司组织的学习、培训、开会、按规定应参加而无故不参加，又没有经过领导审批的，不参加一次扣5分；

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（19）在保安服务中，不按规定进行文明服务，居民有效投诉扣3分； qzm4

（20）在工作中相互之间不协调，不支持，不团结，而影响工作造成不良反映的，对责任者根据情节扣4—8分；

（21）在工作中不服从领导，不服从分配，无理取闹，影响正常工作开展扣10分，严重者清除保安队伍； qzm4

（22）对于公司组织的正常政治、业务、军体等学习和培训，在考核和考试中，按规定要求没有达到标准和不及格者，每一项扣5分；

礼仪

注：奖惩制度与考核标准分值有冲突不统一时，取两者平均分值做依据。

（四）保安员的聘用 面试网

1、保安员的招聘原则

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（1）统一标准原则

面试问题

在保安人员的招聘和录用工作中，要坚持统一标准，统一录用程序和手续。只有坚持一个标准，才能招聘到素质较好的保安人员。要坚决反对和抵制招聘工作中拉关系、走后门，把那些不符合保安人员条件和标准的人招进保安队伍。 qzm4

（2）公开招聘原则

为确保招聘质量，堵塞招聘工作中的不正之风。招聘工作要坚持公开招聘原则，为被招聘人员提供一个平等、竞争机会。将招聘条件公布于众，通过公开、公平竞争或公开考试、考核，使之在社会的公开监督下进行招聘，以保证招聘质量和保安队伍素质。 面试问题

（3）择优录用原则 求职信息

在公开考试、考核的基础上，对参加考试、考核的人员的成绩应按照从高到低予以公布，在思想政治素质和其他有关证明材料符合条件的情况下，根据招聘的数量和名额，从高分到低分择优录用。 面试网

2、保安员招聘的条件和标准

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根据《保安服务管理条例》第十六条的规定，应聘保安须具备下列条件：

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(1) 18周岁以上，55周岁以下的中国公民。

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（2）身体健康 面试网

（3）遵纪守法、品行良好、无犯罪记录。

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（4）初中毕业以上文化程度，专业技术人员须具有相应的学历或者资格。

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（5）经公安机关批准设立的培训机构培训合格，取得由县级以上公安机关发给的《保安员资格证》。

3、应聘保安员应出具的证明材料

礼仪

凡是参加应聘的保安员应出具以下证明材料：

（1）本人有效的身份证件。 求职信息

（2）户口所在地公安机关出具的无犯罪记录的证明。 面试网

（3）《保安员资格证》 qzm4

（4）有效的学历或者专业技术资格证书。 qzm4

（5）有关法律、法规规定的其他证明。 qzm4

4、招聘保安员的程序

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招聘录用保安人员，除按国家劳动部门的有关规定办理有关的审批手续外，为保证保安队伍的纯洁和高素质，具体工作应按以下程序进行招聘和录用。

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（1）确定招聘人数和招聘条件 面试网

保安服务根据自身规模的大小，场所和师资情况，本地区客户的需求量，首先要确定招聘的人数。然后按照专业和工作需要确定具体的招聘条件。

求职信息

（2）发布招聘公告或启示 面试问题

为保证招聘工作的顺利进行，好中选优，确保招聘质量，在招聘人数和条件确定之后，即可发布招聘公告或启示。

求职信息

（3）进行面试、目测、体检

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报名结束后，对报名应招人员应进行当面谈话、观察或通过问话进行测试，面试目测要事先制定目测的程序和方案以及具体依据的条件和标准。要防止冒名顶替和面试目测不严的情况出现。体检要严格依照保安员的身体健康标准，在有关单位和医院的密切配合下，进行详细的体格检查和检验，看其是否符合保安人员的身体健康要求。 qzm4

（4）进行文化和智力测验

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这项工作包括出题、组织监考、评卷、登分等项事宜。

礼仪

（5）政审、录取

求职面试

对面试、体检、考试均合格的应聘人员，要按照保安人员的政审条件和程序进行政审，审查其是否符合保安员的政治标准和品行标准。在政审合格后，依照择优录用的原则进行录用。凡被录用者，应发给录用通知书。 面试网

（6）签订聘用合同

凡决定录用的，保安应与之签订聘用合同。签订合同要在双方自愿的基础上进行。由于保安人员的流动性大，为防止聘用后发生纠纷或问题，所以可以实行担保制度，即在签订聘用合同前，由被录用者提出一名在当地有常住户口、固定住所或工作单位、政治上可靠、作风正派的人作担保。 面试问题

（7）试用期的考察 礼仪

在签订聘用合同前，要明确告知被聘用者要经过一段时间的试用考察，才能成为正式的保安人员。在试用期间，如果发现不符合保安人员条件或有违法违纪行为，将予以淘汰。 面试网

物业管理方案 篇六

一、概述 qzm4

某项目位于甲县城东，将是甲县新城区及行政、文化、体育、经济中心，地理位置优越，物业升值潜力巨大。由此良好的物业背景，某小区的物业管理水准将更显重要。 qzm4

二、目标 面试网

贯彻开发商开发某小区项目构思，引进大都市物业管理理念，通过优良的服务将某小区管理成都市居住区，让业主在县城里享受都市生活氛围。并使物业功能发挥最大，力促某小区物业保值增值。树立某物管公司品牌， 求职面试

三、组织 求职信息

物业管理行业是一微利行业，当前多数物业管理企业处于亏损状态。因此，物业管理企业的组织要更加简洁、实用，降低组织内耗及劳资成本等。

礼仪

反馈 qzm4

运行机制 面试问题

组织结构图 面试问题

经营环境图 礼仪

四、人事 求职信息

人事设置原则：一人多岗，不要因人设岗。预计16名员工(按整个小区交付时设计)。

礼仪

序号岗位人数主要职责备注 求职信息

1经理1在董事会领导下，全面负责经营等。

求职面试

2经营部主任1具体经营事务、人事等。

礼仪

3办事员3文书、财务、劳资、后勤等。财会要持证 面试问题

4物业管理员1具体物业管理、装修监管、收费、维保服务等。 求职信息

5安全护卫员7门卫、巡更、停车管理、小区内公共秩序等。 礼仪

6水电工1公共区域水电设施维护、水电维修服务等。 面试问题

7保洁员2公共区域卫生保洁、绿化养护等。 求职面试

员工招聘后即由公司聘请的物业管理顾问公司进行培训，骨干员工将送市主管部门的岗位培训结构培训。培训率100%。 面试网

五、经营预测

面试问题

a)经营收入：19.14万元(年度，以下省略)

礼仪

l物业管理费：11.34万元 礼仪

应收12.6万元 礼仪

30000*12*0.35=126000(元)

礼仪

预计收入11.34万元(收缴率20xx小区公共物业管理方案)

礼仪

l维修服务费：0.5万元 求职面试

l特约服务：5.8万元

求职信息

l其他收入：1.5万元

b)支出：20.25万元 面试网

l人员工资福利：14万元 面试网

l办公费用：2.5万元(办公、安全护卫、绿化、保洁、消杀等)

求职面试

l维修保养费用：1.5万元

l税金：1.05万元 求职面试

l不可预见费用：1.2万元

c)润亏：-1.11万元 求职面试

d)物业接管期间 求职面试

前期投入：10万元(办公设施购置费、通讯器材、员工服装配置费、安全护卫用品、绿化等) 求职信息

e)公共性服务费构成测算：21.962万元/年，0.61元/月*M2

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(1)员工的工资和按规定提取的福利费 qzm4

序号岗位人数工资标准工资合计

1经理1120xx200

求职面试

2经营部主任1800800 qzm4

3办事员36001800

面试问题

4物业管理员1800800

求职面试

5安全护卫员75003500

6水电工1700700

7保洁员2400800

求职信息

工资总额合计9600

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工资总额合计：9600元/月；115200元/年 qzm4

福利：115200*23%=26496(元/年)

面试网

合计：14..17万元/年 面试网

(2)公用设施设备维修及保养费：1.5万元 面试网

(3)绿化管理费：绿化率45%1.04万M2*1元/年*M2=1.04万元 礼仪

(4)清洁卫生费：2人*12月*80元/月*人=0.192万元 qzm4

(5)安全护卫费：7人*200元/年*人=0.14万元 求职面试

(6)办公费：按管理人员工资总额25%计算 面试网

5.52万元*25%=1.38万元

(7)固定资产折旧费：按10%计算即1万元 面试网

(8)税费：按营收5.5%缴纳即1.052万元

(9)保险费：暂不投保

(10)合理利润：按营收8%计算1.36万元 礼仪

但为减轻业主负担，我司将通过多元化经营、特约服务，严控经营成本等多项措施增加收入，减少支出，从而降低公共性服务费价格，拟向政府物价主管部门申报本小区公共性服务费价格指导价格为0.35元/月*M2。 礼仪

物业管理措施 篇七

【摘要】社会主义市场经济体制的日趋完善和快速发展，推动着国有科研院所不断深入改革。传统的后勤管理方式已严重制约物业管理的效益，并影响着国有科研院所的整体创新和持续发展。本文简要介绍了目前国有科研院所在物业管理中存在的问题，从能力重构的角度，提出若干解决思路，意在为科研院所的物业管理提供一定的借鉴作用。

【关键词】国有科研院所；物业管理；能力重构；解决思路

一、物业管理概述 面试问题

物业管理在20世纪50年代进入香港，伴随着中国的改革开放，各沿海城市政府打破了传统的管理方法，出台了一系列关于土地使用的优惠政策，吸引了一批海外人士来中国居住和投资，促进了房地产业的迅速发展。因为海外人士生活方式的不同，对居住条件提出了更高的要求，传统的房屋管理体制已远远不能满足他们的需求，于是内地第一家物业管理公司于1981年3月在深圳成立。中国的物业管理经过近四十年的发展，已由一个传统初级管理行业发展到具有现代化、智能化管理特征的行业。 礼仪

二、国有科研院所物业管理存在的问题

求职面试

由于国有科研院所物业管理大部分是从计划经济时期的后勤房管工作延续下来的，国有科研院所物业管理与当前物业市场的发展仍存在着一定差距。受传统体制的影响，很多物业管理部门没有独立自主权和决策权，后勤房管式的物业管理也无法满足市场需要，严重制约了科研院所管理的整体市场效益。首先，物业管理模式落后，没能顺应市场发展形势。国有科研院所物业管理部门名义上是独立核算，但是物业管理部门的人员、资金、组织设计、流程架构等都由国有科研院所内的上级部门控制，物业管理部门主要是对上级负责，而不是对顾客负责、对市场负责，于是便不可避免地造成物业管理在国有科研院所内的封闭性和福利性其次，物业管理效益低，创收途径极为有限。随着国有企业房产改革的深入，许多国有企业将自有住宅出售或出租给外部企业，但对于如何正常收缴物业管理费却没能形成规范和制度，导致出租易收租难，回收的费用不够维持部门日常运作，经费主要还是靠上级财政拨款。另外，国有科研院所承担了办社会职能，经营成本相较非国有企业要高，如果不剥离企业办社会职能，国有科研院所的竞争力无疑会下降，甚至可能被市场淘汰而结束企业生命。最后，物业管理部门员工整体素质不高。由于长期受计划经济时期物业管理机制的影响，国有科研院所物业管理部门大多都是后勤服务转岗人员组成的群体，部门职工由上级分配或老弱安置。由于没有下岗的威胁，缺乏学习和上进的动力，因此，尽管职工队伍庞大，但管理水平和工作效率却非常低，人浮于事的现象很普遍。 qzm4

三、解决科研院所物业管理问题的思路

在现代市场经济体制下，如何处理好物业管理与科研院所转型发展之间的关系，如何改变计划经济体制遗留下来的后勤体制的被动状态，在深化体制改革过程中促进物业管理的成功转型，已成为国有科研院所面对的挑战性课题。住房制度改革和国企改革的实施，开始出现了国有企业的转型，这一时期的科研机构的所有制变化，给物业管理指出了发展的方向：通过能力重构，成立自主经营、自负盈亏的专业化物业管理公司。动态能力（Teece，1997）的重构，是指重构企业内外资源从而在变化多端的外部环境中不断寻求和利用机会的能力，本文将从组织管理机制、人力资源、组织流程及架构、组织文化四个方面提出物业管理的解决思路。 qzm4

（1）组织管理机制重构。通过物业服务企业化运作，找到适合自己的经营模式，提升物业服务竞争能力，增强物业服务抵抗市场风险的能力，实现物业管理服务可持续发展，实现物业管理服务的差异化、多元化经营，提升盈利能力。为改变科研院所物业管理资本运作手段单一，资产经营效率低的不利局势，可采取托管、划转、租赁、合作等多种方式，对科研院所物业管理现有从事的资产实施整合，重构物业组织管理机制。为盘活物业管理资金，可开展并加强与各类银行的合作，推进融资工作，扩大融资规模。通过建立组织学习机制，开展“三个转变”学习及各类业务学习，规范管理流程，提升部门员工的管理水平和服务技能。建设市场化的物业服务与管理团队，培养专业人才。加大运行成本控制与核算，规范运行保障的各项操作规程，及时、准确开展各项物业维修服务，从单纯的提供服务转变为多元化的服务创收，增加创收途径。 面试网

（2）人力资源体系重构。完善内部创新机制，建立创新培育机制，鼓励物业管理人员内部创新，并通过引入外部优秀管理人才，为科研院所物业管理增添新鲜血液，指导创新。优化内部激励机制，借鉴林晖（20xx）的观点，科研院所物业管理可以在人才管理上进行差异化激励，通过性别、年龄和文化等的差异，做针对性的激励。优秀的专业化人才是企业发展的保障，建立一套具有市场竞争力并符合企业实际发展情况的人力资源体系是重中之重。在人才培养方面，一是加强产学研合作，与高等院校建立“产学研交流基地”，为持续发展储存后备人才；二是选派企业领导参加高层管理培训与企业论坛，选派中层管理人员和业务骨干进行系统性专业知识培训与考核，提高业务知识水平；三是制定物业管理职业资格考试计划，鼓励物业管理人员参加职业资格考试，提升物业管理入职门槛。

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（3）组织架构及流程重构。组织架构及流程的重构也是解决物业管理模式落后的关键。基于转型后的战略部署要求，科研院所需要在原有的基础上对组织机构设置、岗位职责等进行改革，需合理有效地设置组织职能部门，科学地利用组织流程降低物业服务成本。科研院所物业管理职能部门的设置应以精干、高效为宜，可减少管理层级，推行扁平化管理。其一是对不符合主业发展方向和总体发展战略要求的下级企业实施撤销和合并重组；其二是采取流程梳理与优化，对于资源浪费严重的、关键环节重叠的、进度严重滞缓的流程进行删减与增效，将业务流程的审批控制在24小时以内。 qzm4

（4）组织文化按需重构。文化是企业长期形成的共同理想、价值观念和行为准则，它对企业员工的成长起着积极的引导作用，优秀的企业文化是企业吸引、留住人才的重要因素，只有将核心价值观浸透到企业每个员工的头脑中，才能使员工产生认同感和归属感，才能使员工将企业的发展与个人的发展有机结合，为企业发挥最大潜能。IBM、麦当劳、华为等世界知名企业都创办了自己的企业大学，这种“企业大学”有自己的培训计划，会定期聘请公司内部或外部具有较高管理水平和技术水平的专家进行授课，在定期的授课过程中，不断构建的企业文化、不断输送企业文化，不仅改变培训者知识、能力和态度，同时也很好地融合了不同文化背景、不同教育水平的员工，以此建立共同的企业文化、共同的企业理想与共同的奋斗目标，极大程度提高了企业的整体合力。 面试问题

四、结束语 面试问题

通过以上分析可以看到，国有科研院所物业管理在复杂的外部环境下，应借助企业动态能力的重构，伺机把握市场发展的方向和需求，形成适合企业自身特点的发展路径和管理方式，以此取得成功转型，获取长期竞争优势和可持续发展。

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参考文献：

面试问题

[1]毛立彤，浅析国有科研院所物业管理现状及走向市场对策[J].现代科技(现代物业下旬刊),20xx,(7).

[2]林晖，论企业激励机制在人力资源管理中重要性[J],现代经济信息，20xx(13). 求职信息

[3]TeeceD,PisanoGandShuenA,DynamicCapabilitiesandStrategicManagement[J],StrategicManagement,Journal,1997,p:509-530.

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